FAQ для председателей ОСМД (ПОПОЛНЯЕМЫЙ!!!)

Короткие вопросы и ответы на разные темы, связанные с деятельностью ОСМД
Ответить
Аватара пользователя
Admin
Новичёк
Сообщения: 127
Зарегистрирован: 27 авг 2018, 15:49
Откуда: Одесса
Контактная информация:

FAQ для председателей ОСМД (ПОПОЛНЯЕМЫЙ!!!)

Сообщение Admin » 20 сен 2018, 13:23

1. Кто является членами ОСМД?
До 1 июля 2016 года владельцы квартир в многоэтажных домах должны определиться с формой собственности дома.
Специалисты отмечают, что одной из наиболее эффективных форм правления является ОСМД.
Domik.ua ранее сообщал об основных этапах создания ОСМД . Члены объединения могут самостоятельно принимать решения об управлении домом, в том числе и о стоимости обслуживания дома и придомовой территории. Кто же является членом ОСМД?

Членами ОСМД могут быть физические или юрлица — собственники квартир или нежилых помещений в многоэтажном доме.
Согласно ст. 9 Закона об ОСМД, членами объединения собственники становятся добровольно. Это возможно совершить:
• одновременно с созданием ОСМД при проведении учредительного собрания,
• в любой момент индивидуально (по письменному заявлению).

Членство в объединении начинается после согласия объединения. Порядок принятия в ОСМД должен быть определен в уставе объединения.
Прекратить членство возможно на основании поданного письменного заявления собственника помещения или других оснований, указанных в уставе ОСМД.
Собственники помещений дома, которые не являются членами объединения, могут заключать с ОСМД соглашения о сотрудничестве в общих интересах.
Большинство объединений считают своими членами всех владельцев помещений многоквартирного дома, однако это неправильно. Правление объединения должно сформировать реестр членов объединения. Для этого правление собирает у совладельцев соответствующие заявления и подтверждающие право собственности документы (это поможет должным оформить членство совладельцев в ОСМД).

2. Чем отличается управление ОСМД от ЖСК
Как указывалось выше, ЖСК — это жилищно-строительный кооператив, ОСМБ — объединения совладельцев многоквартирного дома.

ЖСК — это традиционный ЖЭК, на балансе которого числится жилой дом. Отличие ЖСК от ЖЭКа заключается в том, что первый находится ближе к жителям дома, однако наделен меньшим количеством полномочий, чем ЖЭК (выделение средств из бюджета).
ЖСК от ОСМД отличается наличием конкурентных рыночных отношений. Форма организации управления домом с помощью ОСМД предусматривает принципы создания здоровой конкуренции. В то же время управление ЖСК не предполагает конкуренции. ЖСК, как и ЖЭК единолично предоставляет услуги жителям дома, определяет специфическую форму предоставления этих услуг.
ОСМД же, наоборот, является представителем жителей в одном лице, который заключает договора на предоставление услуг с поставщиками, цены которых наиболее приемлемы для жителей дома.

Таким образом, можно сказать, что ЖСК — монополист — предлагает определенные услуги, сам их предоставляет, за что берет фиксированную плату. При организации ОСМД, жильцы могут выбирать компанию-поставщика услуг, исходя из их стоимости и подписывать договор, с теми компаниями, которые предложили самую низкую цену или наиболее широкий перечень услуг.

3. Какие документы должны передать ЖЭКи при создании ОСМД
В Украине до 1 июля 2016 года владельцы квартир в многоэтажных домах должны выбрать форму управления зданием.

Наиболее распространенной формой управления общим имуществом дома является ОСМД. Однако, при организации объединения у владельцев жилья возникает много проблем, и главная из них — передача технической документации на здание.
Необходимость передачи документов на дом, а также сроки предоставления документации прописаны в законе №417-19 от 14.05.2016 года.

Балансодержатель должен предоставить объединению следующие документы:
  • экземпляр технической документации на дом;
  • документ, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию;
  • технический паспорт и план инженерных сетей.
Эти документы должны быть переданы в течении трех месяцев со дня государственной регистрации ОСМД.

В Правилах управления домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений (Приказ Министерства по вопросам ЖКХ №13 от 02.02.2009 г.) прописано, какие документы относительно технического состояния дома должны передать ЖЭКи ОСМД:
  • план земельного участка со всеми зданиями и сооружениями, которые расположены на участке;
  • паспорт дома и земельного участка;
  • проектно-сметная документация и чертежи на дом или другие здания, расположенные на участке;
  • акт технического состояния дома на момент приема-передачи объекта;
  • схемы внутридомовых сетей централизованного водоснабжения, водоотвод, централизованное отопление, газо- и электроснабжение;
  • исполнительные чертежи контуров заземления (для сооружений с заземлением);
  • паспорта котельного хозяйства;
  • паспорта лифтового хозяйства;
  • описания работ по текущему и капитальному ремонтах, сметы;
  • акты технического осмотра здания;
  • журналы заявок жителей дома;
  • протоколы измерения сопротивления изоляции электросетей;
  • протоколы осмотра системы вентиляции здания;
  • бухгалтерский учет;
  • учет жителей дома, а также владельцев или совладельцев отдельных помещений здания, которые в нем не проживают;
  • правоотношения балансодержателя с юридическими или физлицами в сфере оплаты ЖКУ (аренда или пользование помещениями).
В законе об ОСМД предусмотрено, что в случае отсутствия документов предыдущий балансодержатель должен восстановить их за свой счет в течении 6 месяцев после регистрации ОСМД.

4. Как списать долги совладельцев по оплате взносов в ОСМД
Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ разработало проект постановления Кабмина, в котором указан порядок списания долгов совладельцев по оплате взносов и платежей.
Как стало известно Domik.ua , в документе прописан порядок списания долгов по оплате взносов совладельцев в ОСМД за счет выполнения работ по содержанию многоквартирного дома.

В каких случаях списываются долги совладельцев
Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» №2866-14 редакция от 19.07.2017 прописано право собственников квартир и нежилых помещений принять на общем собрании ОСМД решение о списании долгов потребителей в случае выполнения ими работ, необходимых для содержания общего имущества объединения на сумму задолженности. Такая норма прописана в части 3 ст. 17 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома». В документе предусмотрено, что порядок расчетов за эти операции определяется кабинетом министров Украины.
В Минрегионе предлагают использовать разработанный порядок списания долгов совладельцев, если в уставе ОСМД или на общем собрании не утвержден другой способ решения данного вопроса.

Методика списания долгов по оплате взносов совладельцев

В ведомстве определили основные нормы порядка списания задолженности по оплате взносов совладельцами.
1. Решение о выполнении потребителем работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома принимается правлением ОСМД на основании заявления совладельца. Также правление вправе инициировать списание долгов путем выполнения работ в случае согласия совладельца.
2. Правление объединения подписывают соответствующий договор с совладельцем, который будет выполнять работы. В документе следует указать стоимость и сроки работ, а также порядок покупки необходимого оборудования и материалов.
3. После выполнения утвержденных работ составляется акт, который подписывают представитель правления ОСМД и совладелец, который будет выполнять работы. Форму документа утверждает правление объединения.
4. Стоимость выполненных работ засчитывается правлением ОСМД в счет задолженности за неуплаченные взносы или платежи совладельца. «Если стоимость выполненных работ превышает сумму задолженности, то правление объединения по договоренности с совладельцем причисляет разницу в счет будущих взносов и выдает совладельцу соответствующий документ», - указано в проекте постановления Кабмина.

Мнение представителей ОСМД о методике списания долгов

Предложенный порядок списания задолженности вызвал критику у представителей ОСМД, действующих в Украине. Так, некоторые участники общественной группы «Управление многоквартирным домом» в социальной сети Facebook уверены, что предложенный порядок не согласован с нормами бухгалтерского учета и обязывает ОСМД платить налоги. «Сумма облагается Единым социальным взносом (ЕСВ), который уплачивает ОСМД. Из суммы выплачивается НДФЛ 18% и военный сбор 1,5%. Чистые идут в счет погашения долгов по взносам», - написал житель Одессы Максим Юрчак.

Участница группы Лилия Гальченко высказала предположение, что для списания долгов следует заключить договор гражданско-правового характера и прописать стоимость работ должника ниже рыночной на размер суммы налогов. «По дому возникает очень много мелкой и непрофильной работы, которую надо кому-то выполнять. Если бы они приняли, что не надо начислять налоги, вот было бы прекрасно», - написала интернет-пользователь.
он же Валерий.
Ответить

Вернуться в «FAQ для председателей ОСМД»